La location meublée non professionnelle (LMNP) séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de rentabilité. Toutefois, cette forme de location entraîne des questions fiscales majeures, notamment celle de la taxe foncière. En tant que propriétaire bailleur, c’est à vous qu’incombe le paiement de cette taxe annuelle, indépendamment de l’occupation du bien par un locataire.
La taxe foncière représente une part non négligeable des charges à anticiper pour optimiser votre investissement en LMNP. Elle varie en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux fixés par les collectivités locales. Mieux comprendre son calcul et ses implications vous permet de mieux gérer votre patrimoine immobilier.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la taxe foncière en LMNP ?
La taxe foncière est une imposition locale due par le propriétaire d’un bien immobilier, qu’il soit loué ou vacant. En tant que propriétaire sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous êtes directement concerné par cette taxe. Elle est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale de votre bien, valeur établie par la collectivité territoriale.
Comment est-elle déterminée ?
La détermination de la taxe foncière repose sur deux éléments principaux :
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- La valeur locative cadastrale : elle représente le loyer théorique annuel que pourrait produire le bien s’il était loué.
- Les taux d’imposition : ils sont fixés par les collectivités locales (communes, départements, intercommunalités).
Calcul et paiement
Le montant de la taxe foncière est donc le produit de la valeur locative cadastrale et des taux d’imposition locaux. Ce montant est payable chaque année par le propriétaire, au plus tard le 15 octobre (ou le 15 novembre pour les propriétaires mensualisés).
Déductibilité de la taxe foncière
Pour les propriétaires ayant opté pour le régime réel simplifié, la taxe foncière peut être déduite des recettes locatives. Cette déductibilité constitue un avantage fiscal non négligeable, permettant de réduire l’assiette imposable et, par conséquent, le montant de l’impôt sur le revenu à payer.
Autres charges et taxes en LMNP
En plus de la taxe foncière, un loueur en meublé non professionnel doit aussi s’acquitter de diverses autres taxes :
- La taxe d’habitation, si le bien est meublé et occupé au 1er janvier.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), applicable dès lors que le bien est loué.
- La taxe sur les logements vacants (TLV), pour les biens inoccupés.
- La taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sous certaines conditions spécifiques.
- L’impôt sur le revenu, en fonction des bénéfices réalisés.
- Les prélèvements sociaux, obligatoires sur certains revenus.
Qui doit payer la taxe foncière en LMNP ?
En tant que propriétaire sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous êtes responsable du paiement de la taxe foncière. Cette obligation incombe au propriétaire du bien, qu’il soit loué ou non. Le calcul de cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale, déterminée par la collectivité territoriale.
Propriétaires et locataires : qui paie quoi ?
Vous devez distinguer les différentes charges liées à la propriété et à la location :
- La taxe foncière est à la charge du propriétaire du bien immobilier, qu’il soit occupé ou vacant.
- La taxe d’habitation est, quant à elle, supportée par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le logement est loué, c’est donc le locataire qui s’en acquitte.
Impact sur les recettes locatives
Pour les propriétaires ayant opté pour le régime réel simplifié, la taxe foncière constitue une charge déductible des recettes locatives. Cela signifie que le montant de cette taxe peut être soustrait des revenus générés par la location, réduisant ainsi l’assiette imposable. Cette déductibilité permet de mieux maîtriser la fiscalité associée à l’activité de LMNP.
Adaptation et anticipation
En tant que propriétaire, vous devez bien anticiper le montant de la taxe foncière afin de l’intégrer dans vos prévisions financières. La gestion des autres charges, telles que la CFE ou la taxe sur les logements vacants, doit aussi être prise en compte pour une gestion optimale de votre patrimoine immobilier.
La taxe foncière est-elle déductible en LMNP ?
L’une des questions récurrentes chez les propriétaires en LMNP concerne la déductibilité de la taxe foncière. Effectivement, sous le régime réel simplifié, cette taxe peut être déduite des recettes locatives. Cette déduction permet de réduire l’assiette imposable, optimisant ainsi la fiscalité de l’investissement locatif.
En pratique, la déductibilité de la taxe foncière se traduit par une réduction des bénéfices imposables. Par exemple, si vous percevez 10 000 euros de loyers annuels et que votre taxe foncière s’élève à 1 000 euros, vos recettes locatives imposables seront de 9 000 euros. Cette disposition offre un levier non négligeable pour alléger la charge fiscale des propriétaires.
Cette option n’est valable que sous le régime réel simplifié. Les propriétaires ayant opté pour le régime micro-BIC ne bénéficient pas de cette déductibilité directe. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes locatives, sans prise en compte des charges réelles.
Comment déclarer la déduction de la taxe foncière ?
Pour déclarer la taxe foncière en tant que charge déductible, les propriétaires en LMNP doivent remplir la déclaration n°2031. Cette déclaration permet de détailler toutes les charges déductibles, incluant la taxe foncière. Veillez à bien conserver les justificatifs de paiement pour les présenter en cas de contrôle fiscal.
Cette mesure de déduction constitue un atout majeur pour les investisseurs en LMNP, permettant une gestion fiscale plus avantageuse et optimisée.
Les autres taxes et charges en LMNP
Au-delà de la taxe foncière, les propriétaires en LMNP doivent s’acquitter de diverses autres taxes et charges. Chacune de ces taxes a ses spécificités et ses modalités de paiement.
Taxe d’habitation
La taxe d’habitation est en principe à la charge du locataire au 1er janvier de l’année d’imposition. Toutefois, si le bien est vacant à cette date, c’est le propriétaire qui doit la régler. Si le propriétaire paie déjà la cotisation foncière des entreprises (CFE), il est normalement exonéré de la taxe d’habitation.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est due par tout loueur en meublé non professionnel qui exerce son activité au 1er janvier. Les logements meublés de tourisme bénéficient d’une exonération, sauf décision contraire des collectivités locales.
Taxe sur les logements vacants (TLV)
Si le bien reste vacant, le propriétaire peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe s’applique aux logements non occupés depuis plus d’un an dans certaines zones où la demande de logement est forte.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
Les loueurs en meublé ne sont pas assujettis à la TVA sauf si le logement se situe dans une résidence de tourisme, étudiante ou senior. Dans ces cas, la TVA est collectée par le vendeur et reversée à l’État.
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux
Les revenus perçus via la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices et les gains en capital sont aussi concernés. Les prélèvements sociaux s’appliquent obligatoirement sur certains revenus, qu’ils soient encaissés en France ou à l’étranger.