Lorsqu’un couple dépose une demande de crédit immobilier auprès de la SG, la banque ne regarde pas chaque emprunteur isolément. Elle agrège les revenus, les charges et les engagements du foyer pour calculer un taux d’effort global plafonné à 35 %, assurance comprise, conformément aux règles du HCSF en vigueur depuis 2022.
Ce cadre réglementaire ne fait aucune distinction entre CDI et CDD dans son texte : la contrainte porte sur le foyer entier, pas sur le type de contrat de travail.
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Taux d’effort du foyer : la règle HCSF que la SG doit appliquer
Le Haut Conseil de stabilité financière impose aux banques un plafond de 35 % des revenus nets du foyer pour l’ensemble des mensualités de crédit, assurance emprunteur incluse. La SG, comme tout établissement bancaire, n’a pas de marge de manoeuvre sur ce seuil, sauf pour une part dérogatoire limitée de sa production trimestrielle.
Concrètement, si un couple perçoit des revenus combinés, la banque additionne les deux salaires pour déterminer la capacité d’emprunt. Le revenu du conjoint en CDD entre donc dans le calcul, mais avec une pondération différente de celle du CDI.
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La nuance se situe dans la façon dont la SG intègre ou décote le revenu CDD. Un salaire en CDI est retenu à 100 %. Un revenu en CDD, en intérim ou en freelance subit une décote variable selon l’ancienneté et la régularité des revenus documentés.
Revenus en CDD : ce que la SG exige comme preuves d’ancienneté
Les contenus publics de la SG restent vagues sur ce point, mais la pratique bancaire actuelle est plus précise. Pour qu’un revenu CDD soit pris en compte dans le dossier de crédit immobilier, la banque demande généralement une ancienneté de revenus documentée sur deux à trois ans.
Cette exigence signifie qu’un contrat CDD en cours ne suffit pas. L’emprunteur doit fournir des bulletins de salaire couvrant plusieurs années, démontrant une activité régulière et des revenus stables ou croissants. Sans cet historique, le revenu CDD peut être purement exclu du calcul.
Les documents qui font la différence
- Les trois derniers avis d’imposition, qui permettent à la banque de vérifier la continuité des revenus sur une période longue, y compris les éventuelles périodes d’inactivité entre deux contrats
- Les bulletins de salaire des deux ou trois dernières années, pas uniquement les trois derniers mois, pour prouver la régularité de l’emploi en CDD
- Les relevés de compte bancaire sur plusieurs mois, qui montrent la gestion financière du foyer (absence de découverts récurrents, capacité d’épargne, absence d’incidents de paiement)
Un couple où le conjoint en CDD travaille depuis quatre ans dans le même secteur, avec des contrats renouvelés régulièrement, présente un dossier bien plus solide qu’un emprunteur en CDD depuis six mois, même avec un salaire identique.
Couple mixte CDI-CDD : comment la SG pondère chaque profil
La configuration la plus fréquente reste celle d’un couple avec un CDI et un CDD. Dans ce cas, la SG s’appuie principalement sur le revenu CDI pour sécuriser le dossier. Le revenu CDD vient en complément, mais son poids dans le calcul dépend directement de l’ancienneté prouvée.
Si le conjoint en CDD ne peut documenter que quelques mois d’activité, la banque peut décider de ne retenir que le salaire CDI. Le taux d’endettement est alors calculé sur un seul revenu, ce qui réduit mécaniquement la capacité d’emprunt du couple.
À l’inverse, un CDD avec trois ans de revenus continus peut être retenu à 70 ou 80 % de sa valeur dans le calcul. Cette décote reste à la discrétion de l’analyste crédit de la SG, car le HCSF ne fixe pas de règle sur la pondération par type de contrat.
L’apport personnel comme levier compensatoire
Pour un couple mixte, l’apport personnel joue un rôle de compensation directe. Un apport couvrant les frais de notaire et une partie du prix du bien rassure la banque sur la capacité d’épargne du foyer, indépendamment du statut professionnel.
La SG, comme la plupart des banques, demande un apport personnel. Plus cet apport est élevé, plus la banque accepte de prendre en compte le revenu CDD dans le calcul du taux d’effort. C’est un mécanisme de réduction du risque perçu.
Gestion de compte et reste à vivre : les critères silencieux de la SG
Au-delà des revenus et du taux d’endettement, la SG examine la tenue des comptes bancaires du couple. Ce critère, rarement mis en avant dans les simulateurs en ligne, pèse lourd dans la décision finale.
La banque vérifie l’absence de découverts non autorisés, la régularité de l’épargne mensuelle et l’absence de crédits à la consommation multiples. Un compte bien géré compense partiellement un profil professionnel perçu comme instable.
Le reste à vivre, c’est-à-dire la somme qui reste au foyer après paiement de toutes les charges et mensualités, constitue un autre filtre. Même si le taux d’effort respecte le plafond de 35 %, un reste à vivre trop faible pour un couple peut entraîner un refus. La SG applique des seuils internes qui varient selon la composition du foyer (nombre d’enfants, charges fixes incompressibles).
Durée du prêt immobilier et profil CDD : un arbitrage à connaître
Le HCSF limite la durée maximale d’un crédit immobilier à 25 ans (27 ans pour un achat en VEFA ou avec travaux). Pour un couple mixte CDI-CDD, la durée du prêt influence directement l’acceptation du dossier.
Une durée plus longue réduit la mensualité et donc le taux d’effort, ce qui peut permettre de faire passer un dossier sous le seuil de 35 %. En contrepartie, la banque s’engage sur une période plus longue avec un profil qu’elle juge moins prévisible.
La SG arbitre entre durée et risque profil : un couple avec un seul CDI et un CDD récent aura plus de chances d’obtenir un prêt sur 20 ans que sur 25 ans, car la banque préfère limiter son exposition dans le temps lorsque la stabilité des revenus n’est pas pleinement démontrée.
Faire appel à un courtier peut aider à présenter le dossier sous l’angle le plus favorable, en ajustant la durée, l’apport et la répartition des revenus retenus. La SG accepte les dossiers transmis par des courtiers partenaires, ce qui ouvre une voie supplémentaire pour les profils mixtes CDI-CDD.
