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Comment financer un bien locatif ?

Les banques aiment fournir un prêt pour l’investissement locataire, souvent même sans contributions personnelles. Le ratio d’endettement futur ne doit pas dépasser 33 %, mais toutes les marques n’utilisent pas la même méthode de calcul . Vous pouvez utiliser une amende ou un taux d’intérêt dévaluable, variable ou fixe pour apprendre à emprunter pour loyer.

Comment les banques visualisent-elles les investissements locatifs

Le prêt pour l’investissement locataire est un prêt classique, avec cette différence, vous gagnerez 2 crédits . Vous devez donc être en mesure de rembourser celle de votre résidence principale et celle sur cette nouvelle propriété.

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Le conseiller à la clientèle responsable de votre dossier se concentrera ensuite sur votre admissibilité au remboursement . Et c’est là que la spécificité du crédit locatif entre en jeu.

Parce que si votre ratio d’endettement est particulièrement important que son calcul dépend de la politique interne la banque sera différente. Une banque ne vous empruntera que si vos intérêts futurs sur vos dettes ne dépassent pas 33 % de votre revenu net après impôt . Pour déterminer ce pourcentage, vous pouvez utiliser deux méthodes :

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  • la compensation des revenus.
  • Non-indemnisation des revenus.

Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif

1- Compte tenu du loyer net des dépenses

Une banque ne considère que 70% du loyer que vous souhaitez percevoir, ce qui l’appelle « revenu locatif net ». À son avis, cette marge de sécurité correspond au coût des copropriétés, aux frais d’exploitation et à l’impôt foncier.

Par exemple, si vous prévoyez de payer un loyer mensuel de 500$, le prêteur tiendra compte du fait que vous n’avez que 350€ (500 €* 70 % = 350€).

À ce stade, il est important de se rappeler que les taux de location du banquier connaît le type d’hébergement que vous recherchez. Montrez-leur que vous connaissez aussi le marché et calculez la rentabilité de votre investissement locatif, en tenant compte du loyer moyen actuellement exercé.

Si vous envisagez d’acheter des anciens, regardez les numéros de l’Observatoire de Clameur. Si vous avez l’intention d’acheter des produits neufs pour profiter des rabais fiscaux de Pinel, lisez les restrictions légales en matière de location.

2 : Calcul du ratio d’endettement futur

Si votre banque fournit une compensation pour le revenu , elle effectuera le calcul suivant :

Montant de vos acomptes provisionnels mensuels (montant des paiements mensuels futurs — revenu net de location) /votre revenu

mathématiques auront compris qu’avec ce calcul La banque croit que les loyers reçus réduisent directement la dépense mensuelle. Ces méthode est bénéfique pour l’emprunteur Les .

Si votre banque ne compense pas les revenus, elle fera ce qui suit :

( Vos versements mensuels courants taux mensuels de financement du loyer)/(revenu net de location votre revenu imposable)

Dans ce calcul, la Banque prend en compte le montant des frais dans la charge mensuelle de l’emprunteur. Cette méthode est désavantagée par l’emprunteur, voir les exemples ci-dessous.

Exemple de calcul du crédit pour les investissements en loyer

Pour illustrer comment calculer le taux d’endettement d’un prêt d’investissement loyer, prenons un exemple en utilisant les deux méthodes.

M. et Mme Pierre reçoivent 400 €/mois de revenu, ont actuellement des versements mensuels de 1000€ et envisagent d’acheter un studio qu’ils loueront pour 300€ . Les versements mensuels du prêts immobiliers nécessaires sont de 600€ .

Dans la méthode de compensation du revenu , son ratio d’endettement est de 31% (1000€ (600€ à 210€) /4500 = 0,308€ ou 31 %). Assez, M. et Mme Pierre peuvent emprunter.

Dans la méthode de non-compensation des revenus, leur ratio d’endettement est de 34% ((1000 € 600€)/(210 € 4500 €) = 0,339 ou 34%). C’est trop, M. et Mme Pierre ne pourront pas emprunter.

Cet exemple montre qu’il est plus facile d’obtenir un prêt pour un investissement en loyer en se référant à une banque qui fournit une compensation pour le revenu. Comment puis-je savoir ça ? C’est simple : celui qui refuse d’emprunter n’est pas le bon, tout ce que vous avez à faire est de changer de banque.

Questions à vous poser avant d’emprunter

Crédit d’amende ou amortissable ?

Les logements locatifs peuvent être financés au moyen d’un prêt d’argent ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode de l’amende est que les paiements mensuels sont faibles et sont souvent compensés par le loyer. Cela peut signifier que l’investisseur n’a pas à ajouter un cent chaque mois. L’inconvénient est que le prêt à l’amende est coûteux en intérêts et qu’une contribution importante est nécessaire.

Si vous n’êtes pas lié à une stratégie patrimoniale, vous préférerez peut-être choisir un prêt amortissable. Il vous coûtera moins cher pendant toute la durée et les loyers compenseront au moins la moitié des paiements mensuels.

Avec ou sans impôt ?

Investir dans l’immobilier locatif peut vous permettre de réduire vos impôts. Le dispositif le plus approprié pour le grand public est la loi Pinel . Seine Les avantages sont nombreux : possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, remboursement d’impôts jusqu’à 63 000€ en 12 ans, offre riche sur le marché, etc.

Cependant, cette offre est principalement des appartements neufs , qui peuvent être 40% plus chers que les bâtiments anciens. En outre, l’afflux de la demande d’investissements immobiliers dans la loi Pinel a augmenté les prix au cours des dernières années. Heureusement, il y a un défilé : acheter des offres promotionnelles ou des appartements invendus.

Pour information, il arrive que le ratio des coûts, des dépenses et des rabais fiscaux d’un investissement locatif soit si équilibré que le propriétaire ne paie finalement que le capital de sa poche.

Taux fixe ou variable ?

Le remboursement d’un investissement immobilier à taux d’intérêt variable n’a de sens que si les coûts d’emprunt sont élevés. En Février 2020, les banques ont brisé une moyenne de 1,08% 20 ans (Source : CSA/Observatoire du logement du crédit). Le taux d’intérêt flottant n’est donc pas intéressant pour le moment, c’est plutôt quand le prêt est cher ou lorsque le profil de l’emprunteur n’est pas bon.

Mais surtout, à un taux d’intérêt fixe, les paiements mensuels sont fixés, tandis que le loyer peut augmenter. Ainsi, les dépenses mensuelles des investisseurs diminuent au fil du temps.

Pour information : Au 2ème trimestre 2020, les loyers pourraient augmenter de 0,92 % (chiffres de l’INSEE).

Avec ou sans enregistrement ?

La plupart des prêts immobiliers pour les investissements en loyer sont consentis sans contributions personnelles. Les candidats investisseurs ont souvent la liberté de faire des économies sur leur projet ou de les mettre en assurance vie :

  • Combien mon capital gagne-t-il si je le laisse sur un média bancaire  ?
  • Combien cela me prendra-t-il si je l’investis dans un projet immobilier ?

Si le taux hypothécaire est inférieur au rendement du taux d’assurance-vie, il peut être préférable deretenir la cotisation personnelle à l’assurance-vie.

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