Comment se porte le marché de l’immobilier en France ?

Le marché du logement a connu une année 2019 exceptionnelle, avec un certain nombre de transactions dépassant un million pour la première fois, avec 1.065 000 unités (une augmentation de 11% par rapport à 2018) et des prix qui ont continué leur dynamique dans le premier de plus de 3%. Le marché a été caractérisé par une évolution des prix assez hétérogène, avec des différences géographiques significatives observées. Les hausses de prix ont bénéficié principalement à Paris et dans certaines grandes villes régionales, alors que de nombreuses zones rurales en valent la peine.

Une activité très dynamique jusqu’à mi-mars

En conséquence, à la mi-mars (avant la crise sanitaire), les volumes de ventes étaient très dynamiques (1 068 000 fin février 2020) et progressaient plus lentement pour la cinquième année consécutive, tandis que la demande est restée significative et les prix s’étaient même légèrement accélérés pour atteindre 4 % sur 12 mois. UN Toutefois, une légère diminution du nombre de transactions a été supposée en 2020 en raison des restrictions de crédit depuis le 1er janvier et d’un manque de fourniture d’appartements à vendre.

Lire également : Les villes et régions les plus attractives pour investir en loi Malraux

Comment les crises économiques précédentes ont-elles affecté le marché du logement ?

Au cours des 30 dernières années, plusieurs crises économiques ont affecté l’ancien marché du logement.

• En 1991, la crise du logement a surtout touché Paris et l’Île-de-France après un épisode spéculatif dans les années 80, et les prix à Paris ont baissé de 33,5% en six ans. Le reste de la France dans son ensemble n’a pas été affecté par la forte hausse des prix dans les années 80 ni par la forte baisse à Paris, les prix provinciaux ayant augmenté au même rythme que les recettes au cours de cette période.
• Les attaques du World Trade Center en septembre 2001 et l’effondrement de la « bulle Internet » ont provoqué une grave crise boursière, mais n’a pratiquement aucun impact sur le marché du logement en France. Les volumes des ventes ont à peine diminué (-1,1 %) et les prix ont même augmenté régulièrement (entre 8 % et 9 %).
• La crise de 2008 a été la plus brutale sur le marché immobilier du pays, avec une baisse des ventes de 26,5% en deux ans et des prix de 7,1% en France (et 5% à Paris) en 2009. Toutefois, la baisse a été de courte durée, le marché ayant repris ses prix de 2007 dès 2011, après une forte reprise en 2010 grâce à la politique de relance économique. Le marché a finalement connu une baisse des prix pendant un an seulement en 2009.
• La crise de la dette souveraine européenne a alors eu un impact plus progressif mais durable, et la baisse cumulée sur quatre ans a été proche de celle de 2009 (6,2 % en baisse de 7,1% en 2009).

Au total, en aucune crise immobilière n’a fait baisser les prix du logement en France de plus de 7,1 % au cours des 30 dernières années, et la plus forte baisse de volume en deux ans a été de 26,5%. Dans les deux cas, il s’agissait de la crise de 2008. Sur une très longue période depuis 1950, même ajustée à l’inflation, les prix n’ont jamais baissé plus qu’en 2009 au cours d’un an (7,2 %, compte tenu de l’inflation). Sur plusieurs années, elles ont diminué de 16,3 % entre 1980 et 1985 (compte tenu de l’inflation), ce qui représente la plus forte baisse des prix réels depuis plusieurs années au cours des 70 dernières années. Il convient également de noter que l’intensité des crises immobilières est peu liée à celle des crises boursières. La crise de 1991 a eu peu d’impact sur le marché boursier, mais a eu un impact très fort sur le secteur immobilier français, tandis que la crise boursière de 2001 ne remet pas en cause la hausse des prix de l’immobilier.

A lire également : Reussir sa défiscalisation immobilière : Les étapes à suivre pour optimiser ses impôts

Dans les 30 derniers il y a des années, les taux d’intérêt ont suivi une tendance à la baisse, avec quelques reprises volatiles. L’augmentation d’un taux d’intérêt en 1990 aurait pu aggraver légèrement les difficultés du secteur pendant cette période. Les taux d’intérêt sont très susceptibles de rester bas sur une base permanente, mais la longue tendance à la baisse des taux d’intérêt prendra inévitablement fin prochainement. Le marché immobilier ne pourra donc plus compter sur cet effet de levier pour maintenir la demande de solvants.

Baisse inévitable de l’activité en 2020…

Compte tenu de la nature totalement sans précédent de la crise actuelle, qui résulte d’un événement « exogène » pour le système économique, les conséquences économiques et le profil de la poursuite de la reprise de l’activité dans les mois à venir sont difficiles à anticiper. L’impact sur le marché du logement est affecté par le développement de la épidémie, qui est susceptible de perturber l’économie pendant de nombreux mois.

Outre une reprise significative du virus, le scénario qui semble se développer pour le marché immobilier est un scénario « U asymétrique » avec une reprise progressive des activités observée depuis la réouverture des agences. À ce stade, les mesures de soutien et les plans de relance des gouvernements et des banques centrales (qui ont réagi plus rapidement et plus vigoureusement qu’en 2008) ont limité l’impact de la crise sanitaire sur l’économie. Le revenu disponible des ménages est resté solide : dans l’ensemble, la baisse des revenus de nombreux ménages (travailleurs partiellement chômeurs, travailleurs indépendants, micro-entrepreneurs, libéraux, entrepreneurs, etc.) a été au moins partiellement compensée par la baisse de la consommation dans le pays. Printemps, de sorte que le taux d’épargne des ménages dans son ensemble reste à un bon niveau (la période de confinement a permis aux ménages d’économiser). La confiance des ménages dans la situation économique affectée par la crise sanitaire s’est accrue en juin, mais les ménages restent préoccupés par les perspectives de chômage.

En outre, le logement en actifs financiers bénéficie d’un statut de refuge renforcé, notamment par rapport aux marchés boursiers (déclin des marchés boursiers et forte volatilité : la récente reprise des taux d’intérêt français en bourse pourrait être fortement ébranlée). L’immobilier résidentiel semblerait aussi plus résilient dans le secteur de l’immobilier que les bureaux et les entreprises.

L’ intérêt de la France dans l’immobilier ne s’affaiblit pas

Le marché vieux appartements, qui viennent à l’arrêt ou presque pendant le confinement, avec la réactivation de l’ensemble du secteur immobilier (Services agricoles, services d’urbanisme, etc.). Mais après cinq années consécutives de volumes croissants et quatre années consécutives de hausse des prix, le marché immobilier va inévitablement s’immobiliser en 2020. L’intérêt des Français dans l’immobilier ne s’affaiblit pas, mais est plus prudent. Les volumes de ventes annoncés un peu plus bas avant la crise va chuter brusquement. D’autant plus que cette crise de Covid 19 se produit à une époque traditionnellement opérant sur le marché (mars à juillet). FNAIM a commandé une enquête auprès de personnes de l’IFOP et mené une enquête auprès des professionnels de l’immobilier (plus de 750 réponses). Selon ces deux enquêtes, les ménages et les agents immobiliers s’attendent à un marché moins dynamique qu’avant le confinement. FNAIM estime que le nombre de transactions immobilières a diminué de 80 % pendant le confinement, 150 000 ventes de moins qu’en 2019 au cours de la même période, et que le nombre de transactions en 2020 ne dépassera pas 800 000, ce qui représente une diminution d’au moins 250 000 transactions par rapport à 2019 (-25%).

Résistance probable aux prix

À ce stade, il semble gratifiant de faire des estimations de l’impact futur de cette crise sans précédent sur les prix de l’immobilier. Pendant la période de confinement, les vendeurs et les acheteurs avaient quitté le marché, contrairement aux crises habituelles. Depuis lors, la demande a été légèrement moins dynamique qu’au début de l’année, mais les tensions de l’offre diminuent. Les enquêtes commandées par la FNAIM montrent que les ménages s’attendent à une légère hausse des prix au cours des six mois à venir, tandis que les agents immobiliers sont moins optimistes et s’attendent à une stabilisation ou même à une légère baisse des prix. Les agents attendent 51 % de la stabilité des prix, 31 % s’attendent à une baisse des prix et à une hausse des prix de 18 %.

L’ impact de la crise serait donc mesuré en termes de prix, même si l’augmentation des prix serait interrompue. En termes de dynamique territoriale, il est incertain que les grandes villes où les prix ont augmenté le plus au cours de la dernière décennie restent nettement plus dynamiques que le reste du territoire. Un début de rééquilibrage du marché est probable, car l’expérience de confinement dans le centre-ville et le développement éventuel du télétravail pourraient conduire les travailleurs admissibles à pénétrer dans des zones moins denses.

Le déficit d’offre observé avant la crise pourrait être lié à des ventes limitées (mobilité géographique, changement de famille, héritage,…). Cependant, la hausse des prix dans les grandes villes n’était pas associée à la spéculation, mais à une augmentation de leur attractivité. Le Le marché se rééquilibrerait donc dans les grandes villes et serait moins favorable aux vendeurs.

Une pause de cours est-elle possible ?

Même en cas de crise économique aggravée comparable à celle de 2009, un effondrement des prix semble très improbable. Historiquement, même en temps de crise, il y a rarement eu une abondance d’offres par rapport à la demande, et le marché immobilier montre une certaine inertie. En théorie, le potentiel de baisse des prix semble être inférieur à celui de 2007, puisque la vente immobilière1 (voir graphique ci-dessous) a augmenté en France depuis 2007, à l’exception de quelques grandes villes. À la fin de 2019, les prix n’ont pas augmenté de plus de 16 % au cours de la dernière décennie, depuis le point le plus bas de 2009 (alors que les taux d’emprunt ont fortement baissé et les revenus ont augmenté). En 2007, les prix ont augmenté de 147% en dix ans.

Les prêts sont encore si bas mais rigoureuses critères d’attribution

En ce qui concerne les prêts immobiliers, il est probable qu’ils resteront à un niveau très bas d’ici 2020, notamment en raison de l’intervention massive de la BCE (Banque centrale européenne). Les taux d’intérêt très bas ont été le principal moteur du marché ces dernières années et devraient demeurer un facteur de soutien. Selon la Banque de France, les taux d’intérêt n’ont pas augmenté depuis le début de la crise sanitaire sans renégociation du crédit.

Toutefois, les conditions d’octroi des prêts sont devenues plus strictes, notamment à la suite des recommandations du Conseil de haute stabilité financière (HCSF), qui est en vigueur depuis le 1er janvier 2020. Dans le nouveau contexte de la crise sanitaire et de ses conséquences économiques, ces restrictions de crédit pourraient s’avérer contre-productives : ils ralentissent la reprise du marché. Cette augmentation de l’accès au crédit est perçue tant par les ménages que par les professionnels de l’immobilier dans les deux enquêtes commandées par la FNAIM. Les courtiers indiquent que les délais de traitement des dossiers sont plus longs en raison de Covid-19. Après tout, les banques pourraient être plus prudentes même en cas de crise aggravante, et il existe une incertitude quant à leur capacité à financer simultanément la reprise des entreprises et du marché immobilier.