Le décret n° 2015-981 fixe une liste de onze catégories d’équipements obligatoires en location meublée. La plupart des articles la recopient telle quelle. Le problème se pose au moment de ventiler ces obligations pièce par pièce, puis de distinguer ce qui relève du minimum légal et ce qui protège réellement le bailleur lors de l’état des lieux de sortie.
Seuils techniques par équipement : ce que le décret ne précise pas
Le décret impose des « plaques de cuisson », un « réfrigérateur », un « four ou four à micro-ondes ». Il ne mentionne ni puissance minimale, ni classe énergétique, ni nombre de feux. Nous observons que cette imprécision génère la majorité des litiges en commission départementale de conciliation.
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Sur les plaques de cuisson, un locataire peut contester une plaque unique à foyer si le logement accueille plusieurs occupants. La jurisprudence retient la notion de « suffisance » rapportée à la surface et à la capacité d’accueil déclarée dans le bail.
Le congélateur, ou compartiment à congélation, doit atteindre une température maximale de -6 °C. Un réfrigérateur sans compartiment marqué du flocon ne satisfait pas cette exigence. Nous recommandons de photographier l’étiquette énergie et la plaque signalétique lors de l’inventaire.
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Vaisselle et ustensiles : la notion de « nombre suffisant »
Le texte exige de la vaisselle « en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ». Concrètement, il faut au moins autant de couverts complets (assiettes, verres, couteau, fourchette, cuillère) que d’occupants prévus au bail. Un studio T1 loué à une personne nécessite un couvert, mais un T3 prévu pour un couple avec enfant en exige trois au minimum.
Pour les ustensiles de cuisine, le décret ne liste rien de précis. Une casserole, une poêle et un fait-tout couvrent les besoins de base. Ajouter une passoire et un plat allant au four n’est pas obligatoire, mais évite les réclamations dès la première semaine.
Équipements obligatoires en cuisine : au-delà de la liste brute
La cuisine concentre la moitié des obligations du décret. Voici les éléments à réunir :
- Plaques de cuisson (gaz, vitrocéramique ou induction, le décret n’impose aucune technologie)
- Four ou four à micro-ondes (l’un ou l’autre suffit, pas besoin des deux)
- Réfrigérateur avec compartiment de congélation à -6 °C ou congélateur séparé
- Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre adapté aux occupants
Nous recommandons d’annexer une fiche photographique à l’inventaire pour chaque appareil, en y notant la marque, le modèle et l’état de fonctionnement. Ce document sert de preuve en cas de contestation lors de la restitution du dépôt de garantie.
Mobilier obligatoire au séjour et en chambre : les oublis fréquents
Le séjour doit comporter une table, des sièges et des luminaires. Le décret ne fixe pas de nombre de sièges par rapport aux occupants, contrairement à la vaisselle. En pratique, prévoir autant de sièges que de places à table reste le standard retenu par les juges de proximité.
Les étagères de rangement sont exigées dans le logement, sans précision de pièce. Installer une étagère uniquement dans la chambre et aucune dans le séjour satisfait le décret, mais rend le logement moins fonctionnel. Un meuble à double fonction (bibliothèque ouverte, buffet) répond à l’obligation.
Chambre : literie et occultation
Le décret impose une literie comprenant couette ou couverture, ainsi que des dispositifs d’occultation (volets ou rideaux) dans les chambres. Le matelas et le sommier doivent permettre un usage normal. Un clic-clac dans le séjour ne remplace pas un lit en chambre si le bail mentionne une chambre séparée.
Les draps et taies d’oreiller ne figurent pas dans la liste légale. Beaucoup de bailleurs les fournissent pour les locations de courte durée, mais en bail d’habitation classique, le locataire apporte son propre linge de lit.
Salle d’eau et matériel d’entretien : deux postes sous-estimés
Le décret ne mentionne aucun équipement spécifique pour la salle d’eau. Ni miroir, ni porte-serviettes, ni meuble vasque n’apparaissent dans le texte. La salle d’eau doit simplement exister et être fonctionnelle, conformément aux critères de décence du logement.
Le poste que les bailleurs oublient le plus souvent est le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Un aspirateur ou un balai-serpillère suffit pour un studio carrelé. Pour un appartement avec moquette, un aspirateur devient la seule option réaliste. Le mot « adapté » impose de réfléchir au revêtement de sol avant de choisir l’équipement.
Inventaire du mobilier : valeur juridique et bonnes pratiques
L’inventaire, distinct de l’état des lieux, est le seul document qui prouve la présence des équipements obligatoires au moment de la remise des clés. Sans inventaire signé, le locataire peut affirmer qu’un meuble manquait dès l’entrée, et le propriétaire ne pourra pas retenir de somme sur le dépôt de garantie.
La méthode la plus fiable consiste à dresser un tableau pièce par pièce, avec trois colonnes : désignation, état, photographie associée. Le document est signé par les deux parties le jour de l’entrée et mis à jour au départ.
- Annexer l’inventaire au bail en tant que document contractuel
- Prendre une photo horodatée de chaque équipement listé
- Faire signer chaque page par le locataire et le bailleur
- Conserver un exemplaire numérique indépendant du bail papier
Conséquence d’un équipement manquant
Un locataire qui constate l’absence d’un élément de la liste réglementaire peut saisir le juge pour demander la requalification du bail meublé en bail de location vide. Les conséquences sont lourdes : durée du bail portée à trois ans au lieu d’un an, préavis de six mois au lieu d’un mois pour le locataire en zone tendue, et perte du régime fiscal LMNP pour le propriétaire.
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, les contrôles sur les meublés se renforcent. Les communes disposent de moyens accrus pour vérifier la conformité des logements proposés en location meublée, en particulier en meublé de tourisme. Cette vigilance rejaillit sur les baux d’habitation classiques, où les commissions de conciliation scrutent désormais plus attentivement le contenu de l’inventaire.
Le respect strict de la liste pièce par pièce, documenté par un inventaire photographique signé, reste la seule protection efficace du bailleur. Un mobilier complet et bien documenté évite la requalification, sécurise la restitution du dépôt de garantie et simplifie la gestion locative sur toute la durée du bail.
