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Quel est le principe des parts de SCPI ?

Investir dans une IPAC signifie avant tout investir dans l’immobilier. La particularité de cet investissement est qu’il est effectué par une société de gestion spécialisée.

Comparé à un investissement immobilier conventionnel, cette unicité affecte de nombreuses facettes, à savoir :

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  • Dispositions pour la gestion des biens immobiliers
  • Méthodes de collecte des loyers
  • Secteurs accessibles pour les investissements immobiliers
  • Risques supportés par l’investisseur
  • Possibilités de création de valeur
  • Frais applicables
  • Le montant de l’investissement
  • Financement des investissements

Fonctionnement de l’IPCS

Du point de vue de l’investisseur, le fonctionnement d’une SCPI est extrêmement simple : il achète des parts de l’IPC et perçoit des loyers trimestriels.

Plus précisément, l’investisseur acquiert des actions dans SCPI. L’investissement de tous les investisseurs les sommes investies sont ensuite investies par le SCPI dans des actifs immobiliers (immeubles, bureaux, locaux commerciaux…). Le SCPI perçoit ensuite les loyers payés par les locataires de ces immeubles et qu’elle rembourse aux investisseurs.

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La durée de vie d’un SCPI se compose de six phases principales :

  • 1 — La création du SCPI

La création d’une SCPI est basée sur l’initiative d’une société de gestion, un professionnel de l’immobilier. Le SCPI créé prend la forme d’une société civile.

  • 2 — Collecte de fonds aux investisseurs

La société de gestion utilise SCPI pour collecter des fonds auprès d’investisseurs privés. Il fixe des objectifs plus ou moins précis pour attirer le plus grand nombre possible d’investisseurs.

  • 3 — Investissements

Avec les fonds collectés et selon ses spécifications, SCPI acquerra des actifs immobiliers.

  • 4 — Location

Le La société de gestion s’occupe alors de la location de la propriété acquise. Ce bail permet à SCPI d’approuver les locations.

  • 5 — Répartition du loyer

Les loyers perçus sont distribués aux investisseurs sur une base trimestrielle.

  • 6 — Gestion

Pendant la durée du SCPI, la société de gestion s’occupera du remplacement des locataires qui quittent le lot du SCPI, revendiquent les lots les moins rentables, saisissent les opportunités du marché…

Structure du marché SCPI

La capitalisation moyenne d’une IPC au 1er janvier 2015 s’élevait à 349 millions d’euros. Le marché se compose de 162 SCPI gérés par 27 sociétés de gestion différentes. Il est divisé en différents secteurs et régions géographiques

 :

marché

Secteur de l’investissement Distribution des
Bureaux 68,1 %
Magasins 23,5%
Locaux commerciaux 2,7%
entrepôts 1,8%
logements 1,5%
Hôteles 1%
Différentes résidences 0,8%
santé 0,7%
Secteur géographique Répartition du marché
Région parisienne 44,6%
provinces 31,6%
Paris 22,4%
à l’étranger 1,4%

Capital fixe/capital variable

Sur le marché SCPI il y a :

  • SCPI de capital fixe :

Le capital est fixé dans les statuts. Outre la mise en place du fonds, il n’est pas possible de faire des actions uniquement dans le cas d’augmentations de capital effectuées par la société de gestion sous certaines conditions. être décidé de dessiner. Sinon, il est également possible d’acheter des titres SCPI auprès d’un partenaire cédant sur un marché « secondaire ».

  • Capital variable SCP

La souscription est faite à tout moment dans les limites d’un plafond de capital fixé dans les statuts. De même, un associé peut allouer ses actions. L’IPC l’acquiert ensuite pour l’offrir à un nouvel investisseur ou à des partenaires existants. Il n’y a pas de marché secondaire où les associés peuvent vendre leurs actions directement aux nouveaux souscripteurs.

Avantages

  • Simplicité de gestion : la gestion (location, achat, vente, entretien, distribution de loyer…) est entièrement réalisée par la société de gestion.
  • Professionnel de gestion : Le fait que la direction soit entièrement sous la responsabilité de la société de gestion assure l’expertise et Professionnalisme dans la mise en œuvre. Cette expertise permet à certains PCI de rechercher des performances en investissant dans des actifs immobiliers étrangers.
  • Diversification : SCPI recueille des millions d’euros auprès de millions d’investisseurs. Le pouvoir d’achat de ces sociétés est donc incomparable à celui d’un individu. Ce secteur financier permet à SCPI d’investir dans des bureaux et des entreprises pour rechercher des rendements intéressants.
  • Rendement : Il varie d’une SCPI à l’IPC, mais nous pouvons généralement nous attendre à un rendement net compris entre 4,5 % et 6 %.
  • Investissements accessibles : Contrairement aux investissements immobiliers traditionnels, l’achat d’actions de SCPI est accessible à tous les budgets. En fait, la valeur des actions fluctue généralement autour de 5 000€. Un investisseur peut donc acheter une action pour 5 000 euros et 100 actions pour 500 000 euros.
  • financement de prêt : il est possible d’acheter ces actions pour financer par un prêt immobilier.
  • Risque de groupement : SCPI détient de nombreux lots. Ainsi, le risque de vacance est réparti entre tous les actifs de l’IPC et donc entre tous les investisseurs. En d’autres termes, le rendement gagné par l’IPC varie légèrement d’une année à l’autre, mais l’investisseur peut être sûr de recevoir régulièrement des loyers.

Les inconvénients

  • Imposition de l’IPAC : L’imposition appliquée aux revenus provenant de l’IPAC équivaut à l’impôt applicable aux revenus de biens conventionnels, tant sur les gains de location que sur les gains en capital.
  • Manque de pouvoir décisionnel : La gestion globale est assurée par la société de gestion. L’investisseur n’a donc pas son mot à dire dans les décisions prises.
  • Frais : Le coût d’acquisition des actions de SCPI est important, environ 10 %. Cependant, ces frais n’affectent pas les Rendements. Ces coûts s’expliquent, entre autres, par l’importance des coûts liés à l’immobilier (notamment les honoraires notariés).
  • Période d’investissement : Pour qu’un investissement SCPI soit rentable, il est nécessaire de conserver ses parts à long terme, comme pour tout investissement immobilier, afin d’amortir les coûts associés à SCPI.
  • Réévaluation : La valeur des actions SCPI change au fil du temps. Cependant, ce type d’investissement ne permet pas des gains en capital aussi importants que certains investissements immobiliers dans des secteurs futurs, ou si vous achetez une propriété, par exemple, nécessitera d’importants travaux de modernisation.

Rendement financier de l’IPC

La performance totale d’un IPC est l’addition du revenu produit des pertes les plus ou moins réalisées.

Distributions SCPI

Le graphique suivant montre l’évolution de la moyenne Taux de distribution de l’IPAC au cours des cinq dernières années. Les taux de distribution affichés sont nets des frais de gestion et sont calculés sur la base de la valeur d’émission de l’action, y compris les frais.

Nous pensons que ce rendement, bien qu’il diminue légèrement, reste attrayant, surtout quand on le compare aux investissements locatifs traditionnels.

Ces déclarations sont déjà après déduction des frais. Pour le comparer à un investissement immobilier traditionnel, vous devriez envisager de soustraire tous les frais connexes : impôt foncier, frais de gestion, etc.

Évaluation des actions d’une IPC

En général, le cours des actions de SCPI augmente chaque année. Depuis le 1er janvier 2015, la part de marché moyenne a augmenté de 2,18 %.

Cette tendance est de 7,08% en 5 ans. Le bénéfice depuis 1980 est de 90%.

Performances totales

Comme vous pouvez le voir la performance est très intéressante, quelle que soit la durée de la détention.

Catégorie TRI 5 ans TRI 10 ans TRI 15 ans TRI 20 ans
Bureaux SCPI 5,27% 8,42% 8,88% 5,48%
Magasins SCPI 8.10% 10,32% 10,65% 7,87%
SCPI spécialisée 6,41% 7,69% 7,04% 2.52%
SCPI diversifié 7,13% 10,32% 10,42% 5,52%
Société immobilière SCPI 6,33% 9,24% 9,59% 5,97%

Focus sur le coût de l’IPC

1) Coût d’acquisition

Inclus dans le coût de l’action, les frais d’acquisition sont d’environ 10%. Les frais d’enregistrement ne sont exigibles que pour l’achat d’actions sur le marché secondaire (donc applicables à l’IPC à capital fixe).

2) Frais d’administration

Les frais de gestion couvrent les commissions de la société de gestion (loyer, études, achats, ventes, etc.). Ils sont appliqués annuellement à un pourcentage du revenu de location payé net.

À qui sert cet investissement ?

Comme pour tout investissement, l’IPAC doit avoir un objectif clair en matière de patrimoine et une stratégie claire en matière de patrimoine culturel. Quels sont les objectifs de ce type d’investissement ? Et quel genre de SCPI dans quel but ?

  • Générer des revenus supplémentaires

Les investissements dans SCPI peuvent être intéressants pour générer des revenus supplémentaires et augmenter le pouvoir d’achat immédiat. Si tel est l’objectif de l’investisseur, il est généralement idéal d’acheter des actions puissantes de SCPI sans emprunter de biens immobiliers, mais faites attention à la fiscalité associée !

  • développement de son patrimoine

Si l’objectif de l’investisseur est Il peut également se concentrer sur SCPI pour développer des actifs. L’une des stratégies envisagées pourrait être d’investir dans l’actif SCPI et de réaliser cette acquisition par le biais d’un prêt afin de bénéficier de l’effet de levier des prêts et d’optimiser le retour interne de la transaction.

  • Diversifier son patrimoine

L’ ICSP peut également faire partie de la diversification du patrimoine culturel afin d’atteindre des performances tout en limitant les risques encourus.

  • Réduction de la pression de commande

Le SCPI peut également être utilisé pour réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs. C’est le cas du déficit foncier SCPI, SCPI Pinel et SCPI Malraux. L’idée est de réduire le fardeau fiscal des investisseurs. Attention, la performance de Tax SCPI est significativement inférieure à la performance de la SCPI dite conventionnelle.

  • Se préparer à la retraite

SCPI peut également faire partie une stratégie de retraite. Dans ce contexte, l’acquisition de la simple propriété d’actions à rendement de SCPI apparaît souvent comme une solution particulièrement attrayante. Ce processus permet d’acquérir des actions à moindre coût et de retarder la collecte des revenus au fil du temps de 5, 10 ou 15 ans.

  • Équilibrer votre contrat d’assurance-vie

Les actions de SCPI peuvent également être achetées dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cette option peut être utile dans une stratégie d’investissement ou pour optimiser l’imposition des loyers perçus.

Prêt immobilier pour SCPI

Historiquement, les banques traditionnelles hésitaient à financer l’IPAC. Pendant un certain temps, certaines sociétés de gestion ont établi des partenariats avec des agences de référence de crédit. En conséquence, les conditions de financement sont actuellement attrayantes, notamment grâce au marché actuel.

L’ intérêt dans le financement Les actions SCPI par crédit sont doubles :

  • Cela permet aux investisseurs d’optimiser l’utilisation de leur capacité d’épargne sans affecter leur capital disponible
  • Il permet l’effet de levier des prêts, étant donné que les prêts sont inférieurs aux taux de distribution pratiqués par SCPI. Cette opération permet ainsi d’augmenter le taux de rentabilité interne des investissements

Durée du stage

L’ immobilier reste un investissement à long terme par nature. D’autant plus que certains régimes fiscaux exigent une période de détention minimale. Par conséquent, il y a plusieurs raisons de conserver les actions de SCPI :

  • Bâtir sur la modernisation des bâtiments
  • Amortissement des coûts de souscription
  • Fluctuations absorbantes sur le marché immobilier
  • Résister à l’inflation

S’ il s’agit d’un supplément de revenu (par exemple, pour votre rente de retraite), le seul délai est la durée de vie de l’IPC. En moyenne, ces titres sont conservés par les souscripteurs et leurs successeurs pendant une période pouvant aller jusqu’à 20 ans. Ce succès est dû au confort qu’ils fournissent en raison de leur régularité et de leur performance.

SCPI en assurance vie

Certains contrats d’assurance-vie à primes offrent la possibilité de détenir des actions de SCPI au sein de cette dernière.

L’ intérêt principal de ce type de détention est l’impôt. En effet, l’investisseur ne perçoit pas le revenu de son investissement en détenant ses actions de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Les loyers payés sont soit :

  • Utilisé systématiquement pour réinvestir dans les actions de l’ICSP
  • Réinvestis dans d’autres médias (unités de compte, fonds en euros)

Cette stratégie peut donc intéresser les investisseurs qui veulent collecter plus que des revenus supplémentaires, développer leurs actifs veulent.

Toutefois, l’investissement dans l’IPAC par le biais de l’assurance-vie peut perdre des intérêts pour plusieurs raisons :

  • Certaines entreprises ne paient pas 100% du loyer payé par le SCPI, ce qui réduit la rentabilité de l’investissement
  • Outre les frais de gestion de SCPI, les recettes générées sont soumises à des frais de gestion pour les contrats d’assurance-vie fixés par la compagnie d’assurance.
  • Les contrats d’assurance-vie ne permettent pas l’accès à l’impôt SCPI
  • L’ offre est beaucoup plus limitée que les SCPI en direct
  • Il n’est pas possible de financer SCPI dans l’assurance-vie par l’emprunt

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