On vend un appartement, le notaire demande un « état des risques ». On tape ERRIAL sur Google, on tombe sur une interface gouvernementale, et on se retrouve face à des couches cartographiques sans savoir quoi en faire. Ce scénario revient à chaque transaction. ERRIAL est pourtant l’outil gratuit qui permet de pré-remplir ce document obligatoire, à condition de savoir lire ce qu’il affiche et, surtout, ce qu’il n’affiche pas.
ERRIAL et ERP : deux documents, un seul formulaire à remettre
La confusion la plus fréquente sur le terrain concerne la différence entre ERRIAL et ERP. L’ERRIAL n’est pas le diagnostic à remettre au locataire ou à l’acquéreur. C’est un outil en ligne, hébergé sur Géorisques, qui interroge les bases de données publiques (cadastre, plans de prévention des risques, zones sismiques, sites pollués) et génère un pré-remplissage de l’état des risques.
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L’ERP (État des Risques et Pollutions) reste le document réglementaire que le propriétaire bailleur ou vendeur doit joindre au dossier de diagnostic technique. ERRIAL facilite sa rédaction, mais ne le remplace pas. Si on se contente de télécharger le rapport ERRIAL sans le compléter, on remet un document incomplet, ce qui peut entraîner l’annulation de la vente ou une renégociation du prix.
Recul du trait de côte et prescriptions PPR : ce qu’ERRIAL affiche depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, la plateforme ERRIAL intègre les zones d’exposition au recul du trait de côte, créées par la loi Climat et Résilience et précisées par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022. Pour un propriétaire en commune littorale, cette mention change la donne : des contraintes sur la durée des baux et la démolition anticipée des constructions peuvent apparaître sur le rapport.
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Autre évolution récente : depuis l’été 2024, certaines communes pilotes voient ERRIAL signaler les prescriptions de travaux obligatoires liées aux Plans de Prévention des Risques (PPR). Le rapport ne se contente plus d’indiquer qu’un PPR existe. Il renvoie vers les arrêtés préfectoraux qui imposent ces travaux, ce qui impacte directement le budget du propriétaire.
Concrètement, si on met en location un bien situé dans un secteur couvert par un PPR inondation avec prescriptions exécutoires, on peut être tenu de réaliser des travaux de prévention. Le locataire, lui, a le droit de savoir avant de signer le contrat de bail.
Copropriété et parcelle cadastrale : une limite à connaître
ERRIAL raisonne par parcelle cadastrale, pas par lot de copropriété. Depuis fin 2023, un raccord avec les données cadastrales de la DGFiP permet de distinguer plus finement les lots d’une copropriété, mais les retours varient sur ce point selon les communes. En pratique, deux appartements dans le même immeuble peuvent avoir des expositions différentes (un rez-de-chaussée en zone inondable, un cinquième étage hors risque de crue).
Pour un propriétaire bailleur qui gère plusieurs lots dans un même immeuble, chaque état des risques doit refléter la situation réelle du logement concerné. Copier le même rapport ERRIAL pour tous les lots sans vérifier les spécificités de chacun expose à un manquement à l’obligation d’information.
Remplir l’état des risques avec ERRIAL : les étapes qui posent problème
L’interface Géorisques propose quatre étapes : localiser le bien, afficher les risques, compléter l’état des risques, télécharger. Les deux premières sont automatiques. C’est à la troisième que les erreurs s’accumulent.
- Les informations sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ne sont pas pré-remplies par ERRIAL. Le propriétaire doit les renseigner lui-même, en s’appuyant sur les arrêtés de catastrophe naturelle publiés par sa commune et sur son propre historique d’assurance.
- La rubrique « travaux prescrits » reste vide si le PPR local ne fait pas partie des communes pilotes bénéficiant de l’affichage enrichi. On doit alors consulter l’arrêté préfectoral directement, souvent disponible en mairie ou sur le site de la préfecture.
- Le rapport ERRIAL ne mentionne pas les nuisances sonores liées aux infrastructures terrestres. Depuis 2023, le bruit des aéroports est intégré, mais pas celui des autoroutes ou voies ferrées. Si le logement est concerné, cette information doit figurer dans le dossier de diagnostic par un autre biais.
Un point souvent négligé : l’état des risques a une durée de validité de six mois. Si la signature du bail ou du compromis intervient après ce délai, il faut en générer un nouveau via ERRIAL.
Sanctions et obligations du propriétaire bailleur face à l’état des risques
L’obligation d’information pèse sur le vendeur ou le bailleur, pas sur l’agent immobilier ni sur le notaire (même si ces derniers vérifient souvent le dossier). En cas de manquement, l’acquéreur ou le locataire peut demander une diminution du prix de vente ou du loyer, voire la résolution du contrat.
Pour un propriétaire qui met un logement en location, l’état des risques doit être annexé au contrat de bail. Il ne suffit pas de le mentionner dans l’annonce. Le locataire doit en avoir reçu une copie avant la signature.
La mention des sinistres indemnisés est une obligation distincte. Même si le bien n’est couvert par aucun PPR et se trouve en zone de sismicité faible, l’historique des catastrophes naturelles ayant donné lieu à indemnisation par l’assurance doit figurer dans le dossier.
Vérifier les risques avant d’acheter : ce qu’ERRIAL ne remplace pas
ERRIAL compile des données publiques. Il ne remplace ni une étude de sol pour le retrait-gonflement des argiles, ni un diagnostic pollution pour un terrain ayant accueilli une activité industrielle (répertoriée dans les bases BASIAS ou SIS). Un rapport ERRIAL propre ne signifie pas un terrain sans risque.
Pour un acquéreur, croiser le rapport ERRIAL avec le Plan Local d’Urbanisme et les servitudes d’utilité publique reste la démarche la plus fiable. ERRIAL est un point de départ, pas un certificat de conformité.
Le réflexe à garder : générer le rapport ERRIAL dès la première visite, pas la veille du compromis. Les surprises de dernière minute (zone inondable, sol pollué, prescription de travaux) compliquent les négociations et retardent les signatures. En anticipant, on sécurise la transaction pour les deux parties.
