On ne négocie pas un prêt immobilier comme on commande un sandwich. L’écart se creuse bien plus vite qu’on ne le pense, surtout quand il s’agit de jongler avec les exigences bancaires. Pour l’investisseur immobilier, l’effet de levier des prêts est important. Mais que faire si nous attendons 33% et qu’une banque refuse notre projet ? Dans ce cas, je vous invite à lire cette page sur le rejet de la banque. Mais avant cela, il est important de comprendre les méthodes de calcul du ratio de la dette.
Les méthodes de calcul du ratio de la dette
Les banques ne parlent pas toutes le même langage quand il s’agit d’évaluer la capacité d’emprunt. Voici différentes façons de calculer ce fameux ratio d’endettement, qui peuvent radicalement changer la donne pour un investisseur.
- Premier scénario, celui que beaucoup rencontrent : la méthode classique. Imaginons 1000 euros de loyer, la banque ne retient que 70 % de ce montant, soit 700 euros. Ajoutez un salaire de 1500 euros et le calcul se fait aussi vite qu’un coup de fil au banquier : 1500 euros de salaire + 700 euros de loyer, puis division par 3. Résultat : 733 euros. La mensualité de prêt ne doit pas franchir cette limite.
- Autre approche, le calcul différentiel. Même base : 1000 euros de loyer, 70 % retenus, soit 700 euros. Supposons un prêt de 500 euros à rembourser. Ici, la banque prend vos 1500 euros de salaire, additionne la différence entre revenus locatifs retenus et mensualité de crédit (700, 500 = 200), soit 1500 + 200 = 1700 euros. Plus les projets sont rentables, plus votre capacité de crédit grimpe. Le différentiel libère l’investisseur, surtout sur des opérations à cash-flow positif.
- Pour qui souhaite avancer vite et loin, mieux vaut opter pour un établissement qui raisonne en différentiel pour le calcul du ratio d’endettement. Cette stratégie ouvre des perspectives.
- Concrètement, plusieurs banques adoptent ce mode de calcul. Parmi elles : Crédit Agricole, CIC, LCL et la Caisse d’Épargne. Certains guichets du Crédit Mutuel pratiquent aussi le différentiel, même si ce n’est pas systématique. À l’inverse, d’autres enseignes comme la Volksbank appliquent encore le schéma classique.
- À noter : le calcul varie parfois d’une région à l’autre, voire d’une agence à l’autre au sein de la même enseigne. Le relationnel avec le directeur, son niveau de délégation ou sa sensibilité à l’investissement immobilier peuvent peser dans la balance. Il arrive que deux clients, à dossier égal, n’aient pas la même réponse selon l’interlocuteur rencontré.
Choisir sa banque, c’est aussi choisir la règle du jeu. Certains investisseurs ont bâti tout leur parc sur le différentiel, tandis que d’autres sont restés bloqués par un calcul trop rigide. À l’heure où chaque euro compte, savoir à quel banquier s’adresser fait toute la différence.
