En France, la plupart des banques refusent d’inclure les frais de notaire dans le montant principal du prêt immobilier. Pourtant, certaines solutions existent pour contourner cette règle stricte et financer ces frais annexes sans apport personnel.
Des dispositifs spécifiques ou des prêts complémentaires peuvent permettre, sous conditions, d’intégrer une partie ou la totalité des frais de notaire dans l’emprunt global. La pratique varie fortement selon les établissements et le profil de l’emprunteur. Cette possibilité entraîne néanmoins des conséquences directes sur le coût total du crédit et le niveau d’endettement.
Frais de notaire : une étape clé dans le financement immobilier
Aucun achat immobilier ne se fait sans passer par le notaire. C’est un passage obligé, et les frais de notaire viennent toujours s’ajouter au prix de vente affiché. Derrière cette appellation, on trouve surtout des droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités locales, bien plus que la rémunération du professionnel. Pour l’ancien, ces frais atteignent généralement 7 à 8 % du prix du bien, contre 2 à 3 % dans le neuf.
Ce grand écart s’explique par une fiscalité plus douce sur le neuf, quand l’ancien subit la totalité des taxes en vigueur. Le notaire immobilier ne garde, en réalité, qu’une petite part : ses émoluments tournent autour de 1 % du montant global. Tout le reste, ce sont des impôts, frais d’enregistrement, sécurité immobilière et débours divers.
Face à ces montants, mieux vaut anticiper. Les frais d’acquisition pèsent lourd dans le financement d’un projet. Pour un appartement à Paris de 300 000 €, comptez près de 24 000 € de frais annexes dans l’ancien. Or, par défaut, la banque n’intègre pas ces sommes dans le prêt immobilier. Sauf montage spécifique, l’acheteur doit sortir cette enveloppe de sa poche ou trouver une alternative. La capacité à réunir ces fonds conditionne la faisabilité de l’acquisition.
Tout projet immobilier se construit donc « frais de notaire compris ». Se focaliser uniquement sur le notaire prix de vente serait une erreur : l’enjeu, c’est le montant total, avec tous les frais notaire immobilier. Cette vision globale influe sur la stratégie d’apport et la capacité d’emprunt. Dès la première simulation, surveillez le frais notaire coût : il façonne l’équilibre de votre opération.
Peut-on réellement inclure les frais de notaire dans son prêt immobilier ?
Au moment de constituer leur dossier de prêt immobilier, les acquéreurs se posent la même question : la banque acceptera-t-elle de financer aussi les frais de notaire ? Théoriquement, la réponse est négative. Ces frais, qui ne correspondent pas directement à la valeur du bien, doivent en principe être couverts par l’apport personnel. La grande majorité des banques demande donc à l’emprunteur de disposer de suffisamment de fonds propres pour ces frais annexes.
Cependant, certaines banques font évoluer leur pratique, notamment pour attirer de nouveaux clients ou booster leur volume de prêt immobilier. Dans ce cas, elles acceptent parfois d’inclure tout ou partie des frais de notaire dans le crédit immobilier. Ce geste commercial, réservé aux profils jugés fiables ou aux dossiers bien préparés, donne l’opportunité de financer les frais de notaire sans sacrifier tout son apport. Le notaire prêt immobilier se monte alors sur un montant supérieur au simple prix de vente.
Ce type de montage reste soumis à l’appréciation de la banque, qui examine plusieurs critères :
- le niveau des garanties proposées (hypothèque, caution, etc.)
- la capacité de remboursement du candidat à l’emprunt
- le taux d’endettement après opération
Le frais notaire prêt influe donc sur la stratégie globale de financement. Mieux vaut anticiper ces paramètres lors des premières simulations, car la marge de négociation dépend beaucoup de l’établissement sollicité. Obtenir le frais notaire avec le crédit reste un levier pour affiner son plan de financement, notamment dans un contexte de taux tendus.
Les démarches à suivre pour financer les frais de notaire avec un crédit
Pour réussir à intégrer les frais de notaire à votre crédit immobilier, tout se joue dès la préparation du dossier. Commencez par recenser précisément l’ensemble des frais d’acquisition : droits de mutation, émoluments du notaire, frais d’hypothèque, éventuellement frais de garantie et d’assurance emprunteur, si la banque l’exige. La clarté sur la somme à financer est primordiale.
Les banques statuent au cas par cas. Pour les convaincre, présentez un projet immobilier structuré. Détaillez le cadre d’achat immobilier, la répartition entre prix de vente et frais annexes, et l’apport personnel déjà mobilisé. Plus votre plan est limpide, plus la négociation a des chances d’aboutir.
Voici comment maximiser vos possibilités :
- Dès le départ, parlez clairement de votre souhait de financer les frais de notaire par le prêt lors des contacts bancaires.
- Comparez les propositions : certaines banques se montrent plus ouvertes à ce type de montage.
- Adaptez la demande à votre profil : un taux d’endettement raisonnable, des revenus stables, un reste à vivre confortable.
L’appui d’un courtier peut s’avérer précieux, notamment pour défendre la cohérence du financement frais notaire face aux banques et optimiser l’ensemble de votre montage. Certains réseaux d’agences immobilières orientent aussi vers les partenaires bancaires les plus flexibles sur le sujet. Chaque dossier a ses spécificités : adaptez votre démarche aux retours du marché et aux contraintes de chaque établissement.
Ce que l’intégration des frais de notaire change pour votre budget et votre projet
Inclure les frais de notaire dans votre crédit bouleverse la mécanique du projet immobilier. Pratiquement, cela vous permet de garder l’apport personnel disponible, habituellement destiné à couvrir ces frais d’acquisition (environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien). Ce coup de pouce financier ouvre d’autres perspectives : rénovation, épargne de sécurité, ou simplement respiration budgétaire.
Mais attention, le financement frais notaire via le prêt prolonge la durée de remboursement et élève le coût global du crédit. Les mensualités, comprenant le prix de vente et les frais annexes, pèsent plus lourd sur le taux d’endettement. Il faut donc regarder de près la capacité d’emprunt et le reste à vivre après l’achat. Une simulation détaillée permet d’en mesurer l’impact sur le taux, la durée et le montant total payé.
Voici les principaux changements à prévoir :
- Conserver l’apport pour d’autres projets ou imprévus
- Augmenter le montant total emprunté, donc les intérêts sur la durée
- Rendre l’achat plus accessible en réduisant la barrière du financement initial
La banque évalue la cohérence générale de votre situation : solidité du profil, stabilité professionnelle, équilibre du plan de financement. Ce montage convient surtout aux dossiers solides, capables de présenter un projet crédible et bien structuré. L’intégration des frais de notaire avec le prêt n’est pas universelle : chaque cas requiert une stratégie adaptée et une analyse fine de l’achat immobilier.
Au final, la possibilité de financer les frais de notaire avec votre prêt peut transformer radicalement votre projet. Encore faut-il savoir anticiper, convaincre et négocier, pour éviter que le rêve d’achat ne s’arrête sur le seuil du notaire.
